Juicios de Desahucio tras la Ley por el Derecho a la Vivienda
LOS JUICIOS DE DESAHUCIO TRAS LA REFORMA OPERADA POR LA NUEVA LEY 12/2023, DE 24 DE MAYO POR EL DERECHO A LA VIVIENDA.
El pasado 26 de mayo de 2023, entró en vigor la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda. En su Disposición Final Quinta, efectúa una amplia modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), afectando, entre otros, a los Juicios de desahucio arrendaticios y no arrendaticios regulados en los art. 439, 440 y 441 de la LEC.
Con carácter previo al análisis a la reforma procesal, conviene referenciar varios conceptos pues tienen afección en dicho procedimiento en tanto en cuanto condicionan su tramitación.
En primer lugar, nos referimos al concepto de gran tenedor. Según el art. 3 k de la Ley, tienen condición de gran tenedor, las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial (total o construida), excluyendo en todo caso garajes y trasteros. La Ley reproduce el concepto de gran tenedor incluido en el R.D.-ley 11/2020 por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al covid-19, si bien, a diferencia de la anterior norma, precisa que deben tratarse de inmuebles urbanos de naturaleza residencial.
A efectos del cómputo, no se podrán excluir del mismo, los inmuebles que, sin estar arrendados, constituyan la vivienda habitual del arrendador, así como segundas residencias.
No obstante lo anterior, las Comunidades Autónomas, en las Zonas de Mercado Residencial Tensionado, podrán otorgar la condición de grandes tenedores a todos aquellos propietarios de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial, que se encuentren en dichas zonas.
Respecto a la vulnerabilidad económica, el art. 441.7º de la LEC, considera que la misma existe cuando la renta más suministros en los Juicio de desahucio por falta de pago supongan más del 30% de ingresos de la unidad familiar y el conjunto de dichos ingresos no alcance:
a) Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM).
b) Este límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,35 veces el IPREM por cada uno de ellos en el caso de unidad familiar monoparental o en el caso de cada hijo con discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
c) Este límite se incrementará en 0,2 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar o personas en situación de dependencia a cargo.
d) En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en la letra a) será de 5 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
Respecto de la vulnerabilidad social, el mismo precepto establece que el tribunal para apreciar la misma, podrá considerar el hecho de que, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentren personas dependientes de conformidad con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.
A continuación, pasamos a analizar los principales aspectos de la reforma procesal:
1. Los procedimientos afectados son los previstos en los apartados 1º, 2º, 4º y 7º del art. 250.1 LEC, es decir, los juicios de desahucios por falta de pago, expiración del término, precario, los sumarios de recobrar la posesión y los sumarios ejercitados por titulares de derechos inscritos.
2. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250 LEC, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:
a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, se le exige que acredite si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica el demandante tendrá que aportar con la demanda: 1) Documento acreditativo de la concurrencia o no de situación de vulnerabilidad económica del demandado y 2) Documento acreditativo de haber acudido a un procedimiento previo de conciliación o intermediación.
Respecto al primer documento, la Ley exige que sea emitido por los servicios sociales competentes, de vigencia no superior a tres meses y requerirá el previo consentimiento de la persona ocupante.
Asimismo, la Ley prevé que dicho documento pueda sustituirse alternativamente por:
a) La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
b) El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica.
Respecto al documento acreditativo de haber acudido previamente a un procedimiento de conciliación o intermediación, indicar que, a fecha de hoy, se desconoce el procedimiento y el organismo competente para tramitarlo, pese a que la Ley se encuentra vigente.
Dicho documento podrá sustituirse por una declaración responsable unida al justificante acreditativo de haber acudido a los servicios competentes con cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud; o bien por un documento acreditativo de aquellos servicios que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se haga constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.
3. Siempre que el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada, se informará a esta, en el decreto de admisión a trámite de la demanda, de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas competentes a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad de la parte demandada. Por el Juzgado se comunicará inmediatamente y de oficio la existencia del procedimiento a las Administraciones competentes, a fin de que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada. En el caso de confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, social, se notificará al órgano judicial a la mayor brevedad y en todo caso en el plazo máximo de diez días.
Cuando la parte actora sea un gran tenedor y hubiera presentado junto con la demanda documento acreditativo de la vulnerabilidad de la parte demandada, en los casos previstos por los apartados 6 y 7 del artículo 439, en el oficio a las Administraciones públicas competentes se hará constar esta circunstancia a efectos de que directamente se pronuncien en idéntico sentido al anteriormente referenciado. Posteriormente, el letrado de la Administración de Justicia dará traslado a las partes por plazo de cinco días para que puedan instar lo que a su derecho convenga, procediendo a suspender la fecha prevista para la celebración de la vista o para el lanzamiento, de ser necesaria tal suspensión por la inmediatez de las fechas.
El tribunal resolverá por auto, a la vista de la información recibida de las Administraciones Públicas competentes y de las alegaciones de las partes, sobre si suspende el proceso para que se adopten las medidas propuestas por las Administraciones públicas, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica. En todo caso, transcurrido este plazo se alzará ésta automáticamente y continuará el procedimiento por todos sus trámites.
Para concluir, si bien entendemos que el objetivo de la Ley es proteger a todos aquellos que se hallen en situación de vulnerabilidad social o económica, especialmente en los casos de arrendamientos de vivienda, consideramos que dicha protección conculca abiertamente con principios procesales, en particular, con la seguridad jurídica, pues, en atención a la legislación vigente, se produce una acusada inversión de la carga de la prueba, dificultando la tramitación de los procedimientos y provocando una dilación injustificada de los mismos.