Indemnización por extinción del arrendamiento de local comercial
En esta nueva entrada, comentaremos la reciente Sentencia núm. 877/2024 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de fecha 19 de junio de 2024 en materia de arrendamientos.
En dicha resolución, el Alto Tribunal desestima el recurso de casación interpuesto por una entidad frente a la sentencia de fecha 26 de marzo de 2019, dictada por la sección 18.ª de la Audiencia Provincial de Madrid número de rollo 5/2019, siendo el único motivo de impugnación al amparo de lo dispuesto en el art. 477.2.3º LEC la infracción por aplicación indebida del art. 34 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regulatorio de la indemnización al arrendatario en caso de resolución del contrato, existiendo interés casacional por necesidad de modificar la jurisprudencia en relación con la aplicación del art. 34 LAU ante la evolución de la realidad social y la común opinión de la comunidad jurídica sobre la materia.
Como antecedentes relevantes, a los efectos resolutorios del recurso se establecieron los siguientes:
1º La entidad demandante suscribió con la demandada en fecha 31 de marzo de 2004, un contrato de arrendamiento sobre un local comercial destinado a hostelería, por plazo de diez años, a contar desde el 23 de junio de 2004, prorrogado por un año más, si ninguna de las partes manifestaba su voluntad de no continuar con el arriendo con una antelación de dos meses a la fecha de vencimiento. El importe de la renta pactada era de 12.000 euros mensuales, con actualización anual mediante IPC.
2º En fecha 14 de febrero de 2014, se firmó por las partes un adendum al contrato de arrendamiento de fecha 31 de marzo de 2004, prorrogándose el contrato por dos años más (hasta 30 de junio de 2016), quedando vigente el contrato suscrito en todo lo no previsto en el adendum.
3º En fecha 7 de julio de 2015, mediante burofax la demandante comunicó a la arrendadora su voluntad de prorrogar el contrato, por un periodo de diez años más, a partir del 30 de junio de 2016, con determinación de un precio de mercado, para lo cual la instó a celebrar una reunión y, de esta manera, fijar los términos de la nueva relación locaticia.
4º La propiedad se opuso a la prórroga, por lo que el 30 de junio de 2016, se procedió a la entrega de las llaves y, a su vez, a la devolución de la fianza por importe de 24.000 euros.
5º Así las cosas, la arrendataria promovió demanda en reclamación de la cantidad de 96.000 euros, a tenor de lo dispuesto en el art. 34 de la LAU. A dicha demanda se opuso la demandada alegando que en el presente caso no concurrían los requisitos previstos en dicho precepto. Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 47 de Madrid se dictó sentencia núm. 200/2018, de 16 de julio, que desestimó la demanda, al entender la juzgadora que, por el tipo de actividad, características de la empresa demandante y circunstancias concurrentes, no cabía la aplicación automática del art. 34 LAU.
6º Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la actora que resultó íntegramente estimado por la sección 18 de la Audiencia Provincial de Madrid, que dictó sentencia 117/2019, de 26 de marzo, revocatoria de la pronunciada en instancia, con condena a la demandada a abonar a la demandante la cantidad postulada de 96.000 euros, a razón de un mes de renta por cada uno de los 14 años de duración del contrato.
El tribunal provincial entendió, en síntesis, que no impedía la aplicación del art. 34 LAU, la circunstancia de que la demandante explotase otros locales con el mismo destino y en la misma población, ni cabe deducir de la adenda del contrato la renuncia al derecho del art. 34 LAU, ni tampoco interpretarlo como un desistimiento del contrato por parte de la arrendataria, se comunicó la intención de renovar con forme al art. 34 de la LAU, habiéndose cedió el local a otra entidad que inició inmediatamente después la misma actividad de hostelería, que había desempeñado la recurrente los últimos 12 años, conservándose el nombre comercial y parte del personal que quiso continuar en la explotación, acomodándose la cantidad reclamada a la previsión legal, considerando que concurrían los requisitos del art. 34 LAU.
Como indicamos, el recurso de casación se fundamentó en un motivo único al amparo de lo dispuesto en el art. 477.2.3.º LEC, por aplicación indebida del art. 34 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. La decisión del recurso, que tiene interés casacional notorio, exige determinar si se cumplen los requisitos del art. 34 de la LAU.
El apartado 3 del preámbulo de la nueva Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se refiere a dicha norma cuando establece: “Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad”.
Pues bien, la ley condiciona el derecho a la percepción de la indemnización a los requisitos siguientes:
(i) Que se trate de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 LAU), (ii) Que, en el local arrendado, durante los últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, siendo el destino en nuestro caso, el de “bar con terraza”.
Comparte el Alto Tribunal (al igual que el Tribunal Provincial) que la explotación del local litigioso por parte de la arrendataria satisface las exigencias legales, primero, porque la actividad es susceptible de generar una clientela, que dote al local arrendado de un valor económico adicional, siendo precisamente la atención a tal valor sobre el que se construye la indemnización fijada en el art. 34 LAU. La clientela adquiere tal importancia que la vida de un negocio depende directamente de los comportamientos económicos de quienes consumen sus productos. En definitiva, constituye una fuente generadora de ingresos, y da estabilidad al negocio que explota el comerciante o empresario. La demandante oferta, por ello, a la arrendadora continuar con el arrendamiento por diez años más con el correlativo ofrecimiento del abono de una renta de mercado a través del derecho que le atribuye el art. 34 LAU. En segundo lugar, desde una interpretación literal del concepto de comercio según la RAE. En definitiva, nos encontramos ante un establecimiento abierto público, en el que se procede a la venta de bebidas que se consumen en el mismo local, dotado con una terraza con tal finalidad, de esta manera se satisface la ingesta de los productos que oferta, con la estancia en el local en funciones de descanso o de lugar de encuentro con otras personas. El cliente abona el importe de la bebida, que consume en el propio establecimiento, por lo que la interpretación llevada a efecto por el tribunal provincial no deja de encajar en la proposición normativa del precepto, máxime si tenemos en cuenta la finalidad pretendida por el legislador reflejada en el preámbulo de la ley como antes se indicó, (iii) Que haya transcurrido el plazo de vigencia del contrato suscrito, (iv) Que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Cumplidos estos requisitos nace el derecho a la indemnización que dependerá, en su cuantía: a) Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada; b) Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario.
En este caso, la demandante se dedicaba a la industria de hostelería, no solo con el local litigioso, sino en otros tres, uno de ellos en diferente municipio; pero lo cierto es que, en dicho plazo de tiempo, no concertó otro contrato para sustituir al litigioso, ni inicio otra actividad diferente; mientras que el nuevo adquirente del uso del local, otra sociedad mercantil, lo destina a la misma actividad de bar e, incluso, llegó a girar inicialmente con el mismo nombre comercial y parte del personal.
Por la recurrente se sostiene que la adenda al contrato encierra una renuncia a la indemnización del art. 34 de la LAU, en tanto en cuanto se amplió el contrato de arriendo por dos años más, y se indicó que, al finalizar tal periodo de tiempo, se debería entregar el local libre y expedito a la entidad arrendadora. Ahora bien, seguían en vigor el resto de las cláusulas del contrato arrendaticio, y no se reflejó, en dicho apéndice contractual, ninguna renuncia expresa a la indemnización por clientela del art. 34 de la LAU, lo que entraba en el marco de la esfera dispositiva de las partes, lo que conforma, además, un pacto habitual en esta clase de contratos, ni cabe, con la obtención de una prórroga del por dos años adicionales, deducir, de forma inequívoca, clara o terminante, que la arrendataria hubiera abdicado de la indemnización que establece a su favor el artículo 34 LAU. No hay conexión lógica racional entre la duración del contrato por dos años más con la renuncia a la indemnización postulada en la demanda.
La sentencia indemniza conforme a lo establecido en el art. 34 LAU, en atención al valor de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, sin que la demandada probase que la indemnización así fijada sea desproporcionada a las circunstancias concurrentes.